Зачем арендодателю платить налоги: сдаем жилье в аренду правильно

Уже сейчас просматривается тенденция роста сознательности арендодателей. Взносы в бюджет от сдачи в наем элитного жилья, ежемесячная плата за которое превышает 80 тысяч рублей, делают около 90% собственников. А среди владельцев имущества эконом-класса, сдаваемого в аренду, законопослушных всего 10%.

 

Аренда и налоги: закон и порядок

Как повелось со времен налоговой безграмотности граждан, отчисления платить государству за сдаваемую в аренду недвижимость не спешат не только по незнанию, но и вполне сознательно скрывая такой вид дохода. Это, как правило, люди, не желающие фигурировать в налоговых органах (алиментщики или заемщики с негативной кредитной историей). Уклонению от налогообложения способствует также недостаток информации о размере, видах и способах оплаты такового.


 

Причины легализовать доход от аренды

Предоставление в аренду имущества, особенно жилого, часто сопровождается лишь устными договоренностями, что делает таких арендодателей беззащитными перед противозаконными действиями некоторых арендаторов. Например: при порче (намеренной или случайной) мебели или интерьера, неуплаты ежемесячных платежей и другие действия (либо бездействие), способные нанести материальный урон.

Таким образом, фиксирование в договоре условий сдачи недвижимости гарантирует защиту прав собственника государственными органами и привлечение нарушителей к суду.

Помимо этого, легализация получаемого дохода с аренды позволит делать дорогие покупки, не опасаясь пристального внимания налоговых органов, брать кредиты на основании предоставленной декларации и не опасаться проверки и штрафов по показаниям соседей.

 

Договор аренды

Договор об аренде помещений заключается между арендодателем, которым может быть только собственник либо его уполномоченное лицо, имеющее соответствующее нотариально заверенное подтверждение, и арендатором (юридическим лицом или частным).

Договор должен подвергаться государственной регистрации, если арендуется коммерческая недвижимость на срок, превышающий год.

При аренде жилой собственности либо коммерческой со сроком сдачи до года, регистрация договора не предусмотрена. Такой документ должен содержать:

• паспортные данные (либо другие официальные реквизиты) арендатора и арендодателя;

• адрес и описание недвижимости (с указанием площади, состояния, а также предметами интерьера и мебели);

• величину, сроки и способы арендной платы;

• сроки аренды;

• правоустанавливающие документы собственника;

• условия расторжения договора.

Для надежности и юридической грамотности сделки, договор должны сопровождать опись сдаваемого имущества и график платежей с отметкой о получении таковых.

Типовые формы такой документации могут предоставить агентства недвижимости. Виды договоров также находятся в свободном доступе в интернете. Необходимость отклонения от стандартных условий приведет к юристу, способному грамотно изложить индивидуальные пожелания.

 

Система налогообложения

Экономические взаимоотношения арендодателя и бюджета регулируются Налоговым Кодексом РФ. Взимание налога с этого вида доходов предусмотрено четырьмя вариантами:

1. Налогообложение физических лиц составит 13% от ежемесячной арендной платы. Оплачивается эта сумма один раз в год при подаче Декларации о доходах. Такая форма отчетности подается до конца апреля года, следующего за текущим. То есть налоговый платеж за сдаваемое в 2017 году имущество оплачивается и документально отражается в Декларации с 01 января до 30 апреля 2018 года. 13-процентная ставка применима лишь для резидентов РФ. Граждане других государств, владеющие недвижимостью в России и сдающие ее, должны отчислять в бюджет 30% вырученных средств;

2. Налогообложение индивидуального предпринимателя (ИП). Для этого собственник регистрируется в налоговых и муниципальных органах и отчисляет 6% от дохода по «упрощенной схеме». Такой платеж должен осуществляться ежеквартально. Но это не единственное неудобство, помимо налога на полученную от аренды прибыль, дополнительно необходимо будет делать отчисления в фонды социального и пенсионного страхования;

3. Налогообложение по системе «доход минус расход». Под «расходом» подразумеваются задокументированные траты на ремонт имущества, коммунальные платежи (если они включаются в арендную плату) и другие. При этом также собственник должен быть в статусе ИП и отчислять платежи в фонды. В этом случае ставка составит 15%;

4. Приобретение патента на сдачу в аренду недвижимости. Это также доступно только зарегистрированному предпринимателю и не освобождает от социальных отчислений. Суть налогообложения в таком случае заключается в единоразовой оплате фиксированной суммы, которая и является стоимостью патента. Приобретаться он может на сроки от месяца до года, и стоимость его варьирует в зависимости от площади собственности и месте ее расположения. При необходимости, купить патент можно за декаду до предполагаемой сделки и в рассрочку: треть стоимости нужно внести в первый день действия документа, а оставшуюся часть погасить до срока его окончания.

Государственная регистрация предпринимательской деятельности будет актуальна тем арендодателям, которые сдают собственность юридическим лицам и /или переводят деньги на счета, открытые в банках за пределами России.

Анализ приемлемости вышеперечисленных способов налогообложения привел к таким выводам: при величине арендной платы до 60 тысяч рублей ежемесячно, взносы выгоднее оплачивать физическому лицу (в размере 13%); превышение этого показателя склоняет к статусу ИП по «упрощенной схеме» (6%).


 

Штрафы за неуплату налоговых отчислений

При уклонении от уплаты налогов за доход от аренды, предусмотрены (согласно статьям 119-122 Налогового Кодекса РФ) штрафные санкции. По решению суда, собственнику имущества придется оплатить такие целевые платежи:

1. Налог за все время сдачи жилья в аренду. Если фактические ежемесячные платежи не были установлены, то они приравниваются к среднерыночным за указанный период.

2. Штраф от 5 до 30 процентов за каждый просроченный месяц подачи Декларации. До полугодовой просрочки он составляет 5% за каждый месяц задержки. На сроке в 180 дней штрафные санкции составят 30% плюс по 10% за каждый месяц после этой даты.

3. Штраф от 20 до 40 процентов на сумму неоплаченных налоговых платежей. При этом минимальная ставка соответствует частичной недоплате, а максимальная – уклонению от налогов в полном объеме.

Помимо этого, предусмотрено лишение свободы до 3 лет в зависимости от тяжести налогового преступления.

 

Схемы выявления нарушителей

К сознательности арендодателей государственные налоговые службы и местная администрация взывают через СМИ. Но эффективных способов контроля за этим прибыльным, но часто не регламентируемым бизнесом нет. Поэтому местные власти прорабатываю схемы выявления злостных неплательщиков. Самыми распространенными являются такие:

1. Информирование о нарушителях добросовестными соседями. Главным мотивом для людей, проживающих рядом со сдаваемой недвижимостью, выступает сомнительная «добропорядочность» арендаторов, что может нарушать их покой и быть опасно для имущества.

2. Информация о сдаваемом жилье, поступающая от участковых инспекторов. Они по роду своей деятельности привлечены опрашивать жителей вверенного района о фактах заселения предполагаемых арендаторов.

3. Данные Росрегистрации, где обязаны регистрироваться договора аренды, заключенные на срок более года. Также в этом органе фиксируется информация о собственниках более одного жилья, что косвенно свидетельствует о сдачи других площадей в аренду. Это в том случае, если проживающий не имеет родственных связей с хозяином имущества.

Стоит отметить, что показания соседей не являются доказательством получения собственником денег за использование его недвижимости. Таким аргументом будет служить только письменное подтверждение факта передачи оплаты (расписка) и график совершенных платежей. Без этого даже участковый ограничивается предупреждением.

Не заинтересованы в выявлении неплательщика налогов с аренды и сами арендаторы, выдающие себя за родственников или близких знакомых, проживающих на безвозмездном основании. Ведь, в противном случае, размер отчислений в бюджет включится в стоимость аренды.

 

Освобождение от налогообложения

Освобожденным от уплаты налогов с аренды недвижимости может быть только тот арендодатель, который заключил безвозмездный договор. Это предусмотрено в таких случаях:

1. Документальное подтверждение использование арендованного помещения (жилого или нежилого) даже без арендной платы, необходимо для исключения вопросов со стороны налоговых органов.

2. Такой договор заключается в основном между родственниками или другими гражданами, проживающими бесплатно, с целью их регистрации по фактическому месту жительства.

3. На безоплатной основе не может сдаваться внаем помещение для предпринимательской деятельности.

4. Подобные договора заключаются на нежилые площади, в которых планируется проводить: выставки, благотворительные акции и другие неприбыльные, но полезные обществу мероприятия.

Если арендодатель оплачивает налог с аренды в качестве физического лица, то он вправе уменьшить подоходные бюджетные выплаты на сумму:

• обучения детей либо себя в образовательных заведениях, имеющих государственную лицензию;

• дорогого лечения или медицинских препаратов.

Такие социальные удержания приравниваются фактической стоимости, но не должны превышать сто двадцать тысяч рублей.

Резюмируя вышеизложенное, можно отметить, что уплата налогов с аренды недвижимости практически всегда основана на добровольности. Четких и действенных методов контроля за этой деятельностью пока не разработано. Но любой доход, если он не является государственной субсидией, должен облагаться налогом.